Когда продавать квартиру, стоит ли инвестировать в жилье

И станет ли доступнее ипотека. Спецвыпуск программы «Деньги» о новых трендах на рынке недвижимости
19 ноября 2015 Лев Пархоменко
16 611

Когда продавать квартиру, а когда покупать? Стоит ли хранить сейчас деньги в квадратных метрах или лучше на банковском счету? Специальный выпуск программы Деньги. Пархоменко, посвящен последним трендам на рынке недвижимости. Чтобы дать самую полную картину мы пригласили сразу двух гостей, признанного авторитета среди риэлторов Константина Аперелева, и президента партнерства «Новый экономический рост» Михаила Дмитриева, который провел по рынку недвижимости полномасштабное исследование.

Пархоменко: Всем добрый вечер, это программа «Деньги» на Дожде. Меня зовут Лев Пархоменко. По четвергам в шесть вечера мы здесь обсуждаем экономику, финансы и тенденции в мире денег. Сегодня в центре нашего внимания недвижимость. У нас сегодня небольшой эксперимент: мы попробуем объединить ваши и наши вопросы и понять, что происходит вообще с рынком недвижимости, как на нем себя вести.

Я очень рад, что сегодня у нас сразу два гостя. Слева от меня Михаил Дмитриев, глава некоммерческого партнерства «Новый экономический рост». И Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. Я бы поделил между вами роли. Михаил Эгонович делал большое исследование касательно рынка недвижимости для девелоперов, замерял его некое общее состояние. Константин занимается более практическими вопросами, непосредственно работает с гражданами, с населением. Поэтому я бы так разделил: за вами тенденция, а за вами практика.

Но все-таки хотелось бы для начала действительно как-то обрисовать картину касательно Москвы и области, потому что в том исследовании, которое вы делали, один из главных выводов ― происходит некий миграционный процесс, когда москвичи переезжают в область, те, кто едет в Москву, тоже оседают в области, вокруг Москвы. Те москвичи, у которых есть возможность улучшить свое жилищное положение, как раз занимают эти освобождающиеся площади. Это связано с кризисом? Можно ли так просто, действительно, описать этот процесс?

Дмитриев: На самом деле это кризис территориального планирования Московской агломерации. В Москве, к сожалению, невозможно строить. При нынешних градостроительных нормах, условиях консолидации земельных участков, изменении режима разрешенного использования практически невозможно ничего строить внутри старой Москвы. Массовое строительство, которое идет, уже вышло за ее пределы: это либо Новая Москва, где вводится по 5 м2 на человека в год, это совершенно невиданные для России темпы, либо ближайшие 25 км от МКАД. В общем-то, в пределах 20 км от МКАД, в этом поясе, который окольцовывает Москву, сейчас вводится три четверти всего строящегося жилья в Московском регионе. Туда и вынуждены идти москвичи за покупкой новых квартир, потому что в старой Москве вводится мизер ― всего 0,15 м2 на человека в год. Эти показатели даже падают. Сейчас, в кризис, они упали до совсем смешных уровней.

Пархоменко: Я так понимаю, что главный дисбаланс состоит в том, что в Москве если вводят, то вводят дорогое жилье, а спрос при этом, наоборот, на дешевое?

Дмитриев: Естественно, в Москве очень мало места, поэтому там строят очень дорогое жилье. Но 80% спроса, который предъявляют жители старой Москвы ― спрос на жилье эконом-класса, которого в Москве на первичном рынке практически нет. 10–20% всего жилья ― это эконом-класс. Поэтому все равно 70–80% всех покупок делается на рынке нового жилья в пределах примерно 30 км от МКАД. Это не Москва, это Московская область и Новая Москва.

Пархоменко: Понятно. Константин, в таком случае логично предположить, что должен быть высокий спрос на вторичку эконом-класса в Москве? Это должно сейчас просто разлетаться как пирожки, и цены, по идее, должны были бы расти на этот сегмент. Но я так понимаю, что тенденция как раз обратная.

Апрелев: Смотрите, нельзя сказать, что цена снижается, но она и не растет, безусловно. Как мне кажется, рост интереса к Московской области совершенно не означает то, что в Москве растет или падает интерес. Общая рыночная тенденция ведет к снижению, и она продолжается. Эта динамика устойчивая, это можно точно сказать.

В отношении эконом-класса, наверно, можно сказать только одно: темпы снижения цен в эконом-классе в Москве ниже, чем темпы снижения цен в элитном классе и даже в бизнесе.

Пархоменко: То есть они падают со всеми, но не так быстро, как могли бы.

Апрелев: Это правильно.

Пархоменко: Понятно. Вот здесь сразу же вопрос с нашего сайта, который задает наш пользователь Я Ми, он как раз про эти людские перетоки: «Считаете ли вы реальным сценарием сохранение или даже рост стоимости неэлитной недвижимости в Москве и Московской области из-за продолжения или даже активизации трудовой миграции? То есть поток в московских регионах приезжающих работников во всех областях вырастет из-за общего падения возможностей для зарабатывания денег в регионах». Человек предполагает, что в регионах хуже, чем в Москве, поэтому люди едут в Москву и должны здесь обеспечить некий прирост спроса. Насколько это реалистично?

Дмитриев: Люди едут в Москву, но для того, чтобы приехать в Москву, нужны деньги. Поскольку из-за кризиса денег у людей в провинции стало еще меньше, то и сильно большого притока людей в Москву не наблюдается. Более того, если мы посмотрим очень длинную ретроспективу, как было в прошлом, на самом деле темпы притока мигрантов в Москву не сильно менялись от того, был кризис в стране или нет. Они текли и текли. Текут в основном люди с деньгами, те, кто может выгодно продать свое недешевое жилье в глубинке так, чтобы хватило денег на покупку жилья в Москве. Либо же они арендуют, но для этого надо иметь хорошую работу в Москве, потому что арендовать жилье в Москве очень дорого. Поэтому это, как правило, достаточно обеспеченный сегмент. Этих людей не так много за пределами Москвы, чтобы они скачками в кризис побежали все в Москву. Так не бывает.

Пархоменко: Константин, может быть, их интерес может возрасти в связи с падением цен в Москве? Раньше это жилье было им недоступно, оно было слишком дорогое.

Дмитриев: На их рынках цены упали, то же самое.

Апрелев: Я поддержу как раз исследование эксперта и хочу сказать, что все-таки ключевой для приобретения жилья в Москве является возможность продать его там, потому что стартовых денежных средств у человека крайне мало. Раньше эта возможность была выше, потому что темпы снижения цен в регионах выше, чем в Москве. Поэтому уже сейчас продать жилье в регионе, столько же метров жилья и купить в два раза меньше метров, но в Москве уже невозможно. Вы уже можете купить в три раза меньше.

Пархоменко: То есть разрыв становится больше.

Апрелев: Это связано именно с тем, что там цены снизились гораздо быстрее. В Москве все-таки рынок спроса достаточно стабилен, за счет этого снижение меньше. Именно по этой причине меньшее количество людей из регионов сегодня готово приобретать жилье в Москве, потому что для того, чтобы купить что-нибудь ненужное, надо продать что-нибудь ненужное.

Пархоменко: Сейчас я бы хотел посмотреть на один слайд, в исследовании он под №3, «Покупатели жилья в Московском регионе». Там действительно интересно, как меняется распределение покупателей. Вот он. Здесь довольно интересные цифры, которые говорят нам о том, что растет как раз доля москвичей среди клиентов. Причем растет она, насколько я понимаю, за счет жителей Московской области.

Дмитриев: Московской области. На первичном рынке жилья доминируют москвичи и приехавшие из других регионов. Сами жители Подмосковья покупают в основном на вторичном рынке жилье меньшего качества, они менее требовательны к этому. Москвичей не устраивает вторичный рынок Подмосковья, там плохое жилье.

Пархоменко: Нет ли при этом дальнейшего процесса выдавливания, что москвичи переезжают в область, а из Московской области ― еще дальше?

Дмитриев: Этого очень мало. Мы проводили исследование, подавляющее большинство москвичей готово покупать в транспортной доступности от Москвы. Это максимум 50 км. На самом деле все равно большинство хочет покупать в 20 км от Москвы. Вообще таких людей, москвичей, которые готовы рассмотреть переезд в Московскую область, 32%.

Пархоменко: Да, я даже знаю пару коллег из редакции Дождя. Они смотрят, например, на Котельники. Там обещают открыть метро, готовы туда идти. Константин, как вы считаете, насколько при этом область готова абсорбировать растущий спрос из Москвы?

Апрелев: На самом деле еще практически с прошлого кризиса 2007–2008 годов Московская область начала реально выигрывать конкуренцию у Москвы, ведь на самом деле показатель спроса и предложения Москвы и области ― это не просто то, что цены дешевле. Там же существуют четкое соотношение цены и качества. Очевидно другое, что Москва сегодня все равно проигрывает конкуренцию области, даже несмотря на то, что область находится в более отдаленном сегменте. О чем это говорит? О том, что рынок области реально более конкурентоспособен, чем московский рынок. Эта диаграмма как раз ровно это и отражает.

Пархоменко: Хорошо, но при этом там действительно совершенно невероятными темпами идет строительство. Такой вопрос задает нам Наталья Смирнова: «Темпы строительства жилья в Московском регионе пугают. Скоро застроят все, что можно. Ваше видение ситуации».

Дмитриев: Темпы на самом деле не такие большие, на душу населения чуть больше квадратного метра. На самом деле это мало для такого региона. Сейчас дефицит жилья в этом регионе такой, что можно было бы строить 1,5–2 м2 на человека. Но проблема в том, что жилье строится в очень узкой зоне вокруг МКАД, где не хватает транспортных коммуникаций, коммунальной инфраструктуры, местных дорог и базовых социальных услуг: школ, детских садов, поликлиник. Поскольку люди, которые покупают там жилье, платят налоги в Москве, они же работают в Москве, там подоходный налог, единый социальный налог и многое другое. В результате у муниципалитетов вокруг Москвы нет денег, чтобы развивать социальную помощь, здравоохранение, начальное образование, асфальтировать дороги, делать скверы. Поэтому эта зона сейчас захлебывается от наплыва нового строительства, которое не обеспечено ресурсами развития инфраструктуры.

Пархоменко: Кстати, подобные комментарии я слышал, когда начался кризис, начал обваливаться рубль и люди с деньгами в ужасе и страхе побежали, не зная, что с ними делать. Была тогда такая присказка: «Самое популярное теперь ― двушка в Ватутинках», потому что она вроде и не очень дорогая, но с некой инвестиционной перспективой.

Дмитриев: На самом деле еще хуже, самое популярное ― однокомнатная квартира, в которой люди не будут жить. Их покупали в спекулятивных целях. 60–70% продаж ― однокомнатные квартиры. В будущем их некогда будет девать.

Пархоменко: Как раз об этом я хотел у вас спросить. Насколько в долгосрочной перспективе это может быть привлекательно инвестиционно? Люди, которые год назад и сейчас продолжают покупать это в качестве вложения денег, каковы их перспективы, как вы их видите?

Апрелев: Мои ожидания таковы, что продать дороже то, что вы купили, будет крайне сложно. Это касается не только Москвы и области, а вообще в целом по ситуации, потому что платежеспособный спрос продолжает снижаться. Перспектива такова, что он в ближайшие, по крайней мере, полгода-год будет очевидно снижаться. Соответственно, в этот период времени перспектива продать дороже, наверно, полностью отсутствует.

С точки зрения проблемности этой застройки я абсолютно согласен. По сути, Москва попадает в каменный мешок. Вместо того, чтобы правильно выстроить функциональное и объемное зонирование территорий, то есть согласовать объемы застройки, сократив их до минимального уровня высотности, область продолжает давать разрешения на высотную застройку. Москва, только выбравшись из своего каменного мешка, попадает тут же в еще больший каменный мешок. Это, безусловно, является угрозой и проблем в том числе для цен на это жилье, которое вроде бы имеет небольшую удаленность. Москва вынуждена кооперироваться с областью в развитии транспортной инфраструктуры. Если эти задачи решены не будут, то, в принципе, может возникнуть реальный коллапс.

Пархоменко: Если мы увидим, может быть, не сию минуту, но спустя время, когда в целом ситуация в экономике немножко улучшится, что в этих новых районах появится какой-то транспорт, социальная инфраструктура, Москва с областью договорятся, при этом условии можно ожидать, что эти квартиры начнут расти в цене? Действительно люди туда готовы переезжать.

Апрелев: Можно говорить о чем угодно. В принципе, очевидно, что если мы говорим в целом об экономики и инфляции, то недвижимость всегда растет в цене, на растущих трендах опережая инфляцию. Это можно гарантировать. С точки зрения глобального дефицита жилья я тоже соглашаюсь с нашей научной мыслью. Я хочу сказать, что да, нас все равно однозначно ожидает всплеск интереса к жилью, но не в краткосрочной перспективе. И третий момент: конечно же, это все начнется тогда, когда начнут расти доходы в экономике, когда у нас ипотека вернется на понятный для нас уровень доступности и когда риски в строительстве начнут сокращаться. Это произойдет, с моей точки зрения, не раньше следующей осени.

Пархоменко: Кстати, не так далеко. Пожалуй, еще годик можно потерпеть. Я теперь как раз хотел бы посмотреть на карту, которую мы открыли немножко раньше времени. Карта Московского региона. Чем темнее область, тем она плотнее застраивается. При этом получается, если я правильно понимаю из нее, что сама Москва, Новая Москва немножко отстает по этим темпам от остальных регионов?

Дмитриев: Нет-нет. Новая Москва даже опережает. В Новой Москве вводится по 5 м2 на человека. В целом в Подмосковье ― 1 м2 на человека. То есть Новая Москва действительно застраивается очень плотно, она воспроизводит круг Подмосковья, просто плотность в Новой Москве здесь не обозначена, это карта про Подмосковье. Новая Москва здесь никак не фигурирует.

Пархоменко: Понятно.

Дмитриев: На самом деле Новая Москва ― это тот же ближний пояс Подмосковья, который точно так же плотно застраивается (и еще плотнее), потому что там больше инфраструктуры. Правительство Москвы вкладывает туда большие деньги на прокладку линий метро, вылетных магистралей. Естественно, там строится больше жилья.

Апрелев: Я хочу покритиковать в данном случае коллегу. Я специально задал ему вопрос, увидев эту карту, о том, что здесь посчитано именно количество в метрах вводимого жилья на муниципальное образование, но не учитывается площадь этого муниципального образования. То есть на самом деле эта пятнистость все-таки не отражает полноценно реальной плотности застройки, которая возникает.

Дмитриев: Я согласен.

Апрелев: Поэтому нужно сделать еще одну итерацию: поделить на площадь муниципального образования, и вы получите реальную плотность вновь возникающего жилья.

Дмитриев: Все правильно.

Пархоменко: Но при этом действительно, этот каменный мешок, судя по этой карте, вплотную вокруг Москвы.

Апрелев: Он будет еще хуже, с моей точки зрения, если пересчитать все эти площади, потому что как раз в части Новой Москвы мы увидим плотность, которая будет ложиться на ближайшее муниципальное образование, распространяться со всей Новой Москвы на эту площадь. Это, конечно, еще больше покажет картину негатива и в том числе отсутствия, к сожалению, социальной инфраструктуры в этих зонах застройки.

Пархоменко: А при этом можно ожидать, что со временем окончательно застроят ближайшее Подмосковье в непосредственной близости от МКАД и пойдут дальше?  Или там в принципе в радиусе 40 км это уже вообще никому не интересно?

Апрелев: Я думаю, что при сегодняшней невнятной политике градостроительства, я здесь согласен с коллегой, мало что может измениться, потому что люди будут использовать наиболее дорогую землю, создавать на ней, к сожалению, высокоплотную застройку вместо того, чтобы создавать эффективные и правильные условия. Мы же знаем из опыта развития той же Америки, тех же крупнейших пригородов Европы, если правильно выстроить налоговую политику и функциональное зонирование в части плотности застройки, то можно получить более качественный результат инфраструктуры, то есть это будет инфраструктура для жизни. Московская область в этом смысле пока идет, к сожалению, в направлении упрощения процедур вместо того, чтобы начинать их регулировать, понимая, что они строят почти по 10 миллионов квадратных метров в год, но практически отсутствуют эффективные инструменты регулирования.

Пархоменко: То есть здесь региональные власти просто гонятся за цифрой, за показателями миллионов квадратных метров?

Апрелев: Я думаю, за тем, чтобы улучшить экономику, потому что, с одной стороны, они создают будущую перспективную налоговую базу. Мы понимаем, что будущее всех бюджетов муниципальных образований и региональных бюджетов ― поступление в бюджет и наполнение его налогами на недвижимость, которые будут расти, это понятно однозначно. В этом смысле сейчас можно создать наиболее благоприятные условия, получить значительное количество объектов недвижимости, а в дальнейшем ― стабильные налоговые поступления в бюджет, если ничего не поменяется в нашей налоговой политике.

Пархоменко: В завершение, что касается этой карты: можно ли предположить, что в тех районах Подмосковья, где самая плотная застройка, больше всего строят, там цена будет ниже, чем в других районах, хотя и не сейчас? То есть туда следует обратить свое внимание.

Апрелев: Я думаю, что очень серьезно зависит от инфраструктуры. Если строят, то, наверно, все-таки понимают, что там уже развивается инфраструктура. Это два неоднозначно связанных процесса. Там могут плотно застраивать, понимая, что туда придет метро или же будет развиваться дорожная инфраструктура, например, появятся какие-то промежуточные станции высокоскоростных магистралей. Здесь невозможно только по параметрам плотности застройки сказать однозначно, будет снижаться спрос или нет. Тут нужен очень многофакторный анализ. Я уже не говорю о том, что очень сильно зависит от того, кто руководит регионом и насколько благоприятные условия создает для того, чтобы инвесторы и застройщики приходили и инвестировали в этот регион.

Пархоменко: Хорошо. Я хотел бы немножко поговорить о методах покупки, а именно об ипотеке. Про нее тоже довольно много вопросов. Понятно, что она была в совсем тяжелом положении последний год, но вроде наметились какие-то тенденции к улучшению и с точки зрения банковского сектора, и с точки зрения ставки. Опять же, Михаил Эгонович, что вы про это думаете? Насколько можно ждать возврата спроса на ипотеку и, соответственно, может быть, повышения какого-то спроса на жилье в связи с этим?

Дмитриев: Начнем с того, что падение доходов сейчас не краткосрочный тренд. Наш умеренно консервативный сценарий для Москвы говорит, что даже за пределами 2020 года доходы москвичей в реальном выражении не восстановятся до уровня 2014 года. Они упали всерьез, надолго и восстановительный процесс будет очень медленным. Поэтому, строго говоря, у москвичей при нынешних проблемах и перекосах рынка жилья просто нет денег, чтобы брать ипотеку. Ее нечем возвращать. Дело даже не только в процентных ставках на ипотеку, а в том, что в принципе из-за дефицита жилья в регионе цены все равно объективно завышены по отношению к доходам. Люди сталкиваются с серьезными проблемами для того, чтобы в долг строить или покупать себе жилье.

У жителей Подмосковья ситуация получше, там доходы восстановятся раньше и превысят уровень 2014 года где-то через 3–5 лет при оптимистическом сценарии. Но все-таки основной спрос в регионе создают москвичи, жители старой Москвы. У них больше денег и доходов, у них хуже обеспеченность жильем, всего 20 м2 на человека. Поэтому они сейчас в депрессивном состоянии всерьез и надолго. Так что рынок Московского региона прямо сейчас, скажем так, не имеет радужных перспектив.

Пархоменко: Константин, а вы как-то рассчитываете на то, что все-таки с ипотекой ситуация как-то выправится? Государство обещает какую-то поддержку и уже ее осуществляет, субсидирует ставку.

Апрелев: У нас два основных вектора возможного изменения для рынка. Первый ― это все, что связано с ростом основной составляющей по доходам экономики России, это стоимость энергоносителя. По практике, как только начинается стабильный устойчивый рост на энергоносители, через шесть месяцев начинается поднятие цен на рынке недвижимости. То есть для тех, кто хочет купить в самом низу на дне, однозначная рекомендация: если вы увидели, что три месяца цена на нефть устойчиво и стабильно растет, значит, у вас осталось три месяца, чтобы купить, пока не начнется реальный рост цен. Это первое замечание. Это практическое наблюдение, как вы говорите. Оно частично основано на науке, а частично на реакции населения, на тех повторяющихся аналитических событиях, которые происходят.

Второе ― это приход инвестиций, который влечет за собой снижение ставок по кредитам. Если начнут снижаться реальные ставки по кредитам и мы хотя бы вернемся года на два назад к ипотечной ставке, при этом доходы населения вернутся назад к двухлетнему уровню, в этой ситуации однозначно спрос не просто начнет расти, а может уже и превысить цены двухлетней давности. Для того, чтобы он начал возвращаться, нужны скорее психологические ожидания людей и какие-то политические, условно говоря, даже установки. Потому что люди покупают недвижимость не из текущих доходов. Только ипотека помогает им адаптировать текущие доходы к покупке в кредит. В основном покупают недвижимость из накоплений. Накопления, в принципе, есть. Другое дело, что сейчас не привлекательно и инвестиционно, и со всех других точек зрения вложение в недвижимость. На сегодня банковские депозиты дают однозначно более высокую доходность. Пока эта ситуация сохраняется с точки зрения мониторинга всех инструментов, которые есть в экономике, наверно, недвижимость не будет обладать привлекательностью для того, чтобы начался рост цен.

Пархоменко: Сейчас я хотел, прежде чем мы уйдем на рекламу, задать такой интересный вопрос от нашего зрителя, который пытается, как на сложившуюся ситуацию будут реагировать девелоперы. Буквально так вопрос звучит: «Как будет развиваться рынок жилья? Будут больше строить ерунды за минимальный ценник или же конкуренция будет заставлять повышать качество проектов, реализации, сервиса после сдачи дома, управляющей компании, чистоты и порядка, благоустройства?». Вам обоим вопрос, давайте начнем с Михаила.

Дмитриев: На качество у людей сейчас нет денег, поэтому повышать качество особого смысла и нет, грубо говоря, потому люди вынуждены покупать более дешевое жилье из-за отсутствия ресурсов.

Пархоменко: Я имею в виду в ситуации, когда действительно предложение превышает спрос.

Дмитриев: Реально пока тенденция к тому, что по-прежнему снижается средний размер вводимого юнита, то есть квартиры становятся меньше, их стараются продавать дешевле, а требования к качеству в этих условиях, скорее всего, будут снижаться. По крайней мере, пока идет кризис. Что будет после кризиса ― это отдельная тема, сейчас трудно комментировать.

Пархоменко: Понятно. Константин, что вы думаете об этом? Я пытаюсь себе представить, что действительно, может быть, некоторые из девелоперов, желая привлечь к себе, действительно видя, что здесь, сбоку жилой комплекс, тут и тут жилой комплекс, начнут привлекать качеством?

Апрелев: Я вас понял. Я думаю, что все-таки будет расслоение. Те люди, которые покупают жилье эконом-класса ― это тот тренд, который был обозначен Михаилом. А в части жилья бизнес-класса и элиты ― наверно, именно в этих сегментах начнется продажа именно уже готового жилья, но под отделку. Понятно, что элита все равно будет отделывать жилье под себя, но очевидно и другое, что все общественные зоны будут сделаны. То есть в этом сегменте большим спросом будет пользоваться то жилье, которое готово и обладает более грамотной упаковкой этого продукта. В принципе, и эконом-класс ― одно другому не мешает. Уменьшение площадей, но создание какой-то, будем так говорить, привлекательности общественных площадей в домах, какой-то общественной инфраструктуры, безусловно, будет стимулировать покупки. Я уже не говорю о том, что, безусловно, конкуренция есть и сейчас. Конкуренция за покупателя на сегодня наиболее профессиональным позволяет переигрывать наименее профессиональных.

Пархоменко: В этой конкуренции участвует только цена или все-таки какие-то другие показатели тоже?

Апрелев: Конечно, не только цена. Фигурирует очень много вопросов, связанных с маркетингом, рекламой, грамотной упаковкой продукции. Собственно говоря, в том числе и площадь, и цена, но надо понимать, что есть продукты, которые сейчас ни с чем не конкурируют вообще. То есть аналогов просто не быть, нет смысла дополнительно понижать ценник, лучше вложить в маркетинговую стратегию, особенно если это активы, которые готовы. Мы уже видим, что те объекты, которые на сегодняшний момент уже готовы, продаются в рассрочку, передаются в аренду с правом выкупа. То есть очень много различных инструментов эффективно применяется.

Пархоменко: Сейчас мы уйдем на рекламу, после этого продолжим наш разговор о рынке недвижимости.

Мы продолжаем программу «Деньги» на Дожде. Мы сегодня обсуждаем недвижимость. У нас в гостях Михаил Дмитриев и Константин Апрелев. Прежде чем мы перейдем к аренде, которую хотели обсудить, все-таки задам вопрос. Хочется перейти к конкретике. Где все-таки покупать в Подмосковье жилье, где самое лучшее по соотношению цена-качество? Наверно, к вам вопрос в первую очередь.

Апрелев: Моя позиция следующая: там, где у нас сейчас пролегает территория Новой Москвы, однозначно интереснее, потому что там есть будущая добавленная инвестиционная стоимость, вопрос, когда она возникнет. И второе: понятно, что классически всегда складывалось так, что инфраструктура юга, юго-запада, запада и северо-запада развивалась лучше и была развита лучше. Все элитные поселки, инфраструктура, школы, детские сады и сама природа обладает более высокой степенью привлекательности там. Она не случайно была выбрана. Там лучше развита инфраструктура на сегодня, в том числе транспортная. Естественно, там выше конкурентная среда, потому что туда, где есть спрос, стремятся лучшие застройщики. В этом смысле тоже идет более жесткая конкуренция. Естественно, там потенциал спроса будет выше, потому что перспективы этого региона выше.

Пархоменко: И Москва, скорее всего, будет заниматься этим направлением.

Апрелев: Да. Я думаю, что если там появится наземное и подземное метро, будут развиваться железные дороги и коммуникации, не только автотрассы, то, безусловно, эти регионы будут иметь еще более высокую привлекательность, а такие планы у Москвы есть. Но пока на сегодняшний момент сама по себе ситуация с переоценкой не оправдана для инвесторов. В перспективе, я надеюсь, она будет оправдана.

Пархоменко: Понятно. Михаил, прежде чем я спрошу вас про транспорт, просто опять же я смотрю на карту и вижу, что по плотности застройки получается наоборот, самая плотная застройка в противоположном конце Подмосковья: север, северо-восток, восток. Потому что спрос с низкой платежеспособностью, поэтому там интереснее строить?

Дмитриев: Да, это сегмент жилья для людей с ограниченной платежеспособностью. Там чаще покупают люди, приезжающие из других регионов для работы в Москве.

Пархоменко: Понятно. И вот как раз по поводу транспорта. Действительно, насколько стоит ожидать, что будет серьезно развиваться как раз Новая Москва и запад в части транспортной доступности? Будут ли на это деньги, грубо говоря?

Дмитриев: Деньги на это выделены, 2,5 триллиона рублей, программа развития транспортного узла города Москвы именно в части улучшения транспортных коммуникаций с ближним и дальним Подмосковьем. Но при такой стратегии застройки, когда самая высокая плотность застройки возникает на расстоянии 20 км от центра города, это напоминает гонку за собственной тенью. Только что сейчас реализованы большие программы расширения пропускной способности вылетных магистралей по Ленинградке, по Новорижскому направлению, но там вводится, например, в районе Красногорска порядка 10 миллионов м2 жилья. Мы проводили оценку, это через некоторое время увеличит нагрузку этих магистралей на пике ежедневного трафика примерно на 50%.

Пархоменко: Ой-ой-ой.

Дмитриев: Вся созданная пропускная способность уйдет туда. Там снова будут пробки.

Пархоменко: Они и сейчас есть. Они, конечно, стали поменьше, но… Грубо говоря, в этом смысле все вернется в 2005 год условно?

Дмитриев: Если там нет станций метро, а станции метро, естественно, там далеко не везде, у тех, кто купил в расчете на то, чтобы ездить в центр города на автомобиле, я думаю, возникнут проблемы уже через довольно короткое время.

Пархоменко: Получается, что жилье строят быстрее, чем дороги, метро и все прочее.

Дмитриев: На самом деле есть и другие стратеги. Можно было бы сделать очаги высокой плотности застройки в зонах станций ускоренного железнодорожного сообщения, например, по Октябрьской железной дороге сейчас пошли «Ласточки» с очень высокой частотой. Это поезда, которые ходят со скоростью до 150 км/ч. Из дальнего пояса Подмосковья, из Клина можно при такой ситуации доезжать за 40–50 минут до Ленинградского вокзала. Это совсем другая стратегия, это то, что реализуется сейчас во многих китайских городах. Строятся города-спутники с высокой плотностью, так что из конца в конец города с населением 80 тысяч человек можно пройти пешком за 15 минут. Это значит, что все живут рядом со станцией высокоскоростной железной дороги, за 40 минут они попадают в центр города, центр агломерации.

Вот такое развитие возможно, но пока, к сожалению, оно у нас не очень планируется. Городские планировщики в этом плане сильно отстают от потребностей.

Пархоменко: Понятно. У нас немного времени осталось, хотелось бы коротко перейти все-таки к аренде. Что с ней происходит? Настолько она идет в том же тренде? И опять же, в связи с тем, что покупателей все меньше, те, кто мог купить, уже этого больше сделать не могут, может быть, это как-то в положительную сторону отражается на аренде, люди идут арендовать жилье?

Апрелев: Безусловно, скажем так, есть несколько разнонаправленных векторов, связанных с сегодняшним состоянием рынка. Первое: если люди не могут купить, они арендуют. На самом деле, если считать экономику, то арендовать однозначно дешевле, чем приобретать с помощью ипотеки, если мы говорим все-таки не о новостройках, потому что новостройки ― все-таки непонятная перспектива, когда можно будет вселиться. Вторичное жилье ― минимум 14,5–15%  годовых стоит ипотека, да? Что такое аренда жилья в Москве? Это 3–4 годовых на сегодня. Ежегодно в четыре-пять раз по составляю бюджета семьи и доходов ипотека дороже, при этом не считая выплаты самого кредита. Вы кредит все равно вернете, мы говорим сейчас именно о стоимости денег либо вашего проживания, что сопоставимо. Это первый момент.

Второй момент. Если бы ничего нового не выводилось на рынок, наверно, уже тренд частично поменялся бы. Но он не поменялся, продолжается снижение. Даже на фоне осеннего тренда, который обычно сезонно увеличивал спрос, существенного увеличения спроса не произошло. Цены остались на прежнем уровне, не увеличились. Можно сказать только об одном, что более качественное жилье ― мы опять же говорим не о бизнес-классе, не элите, а об эконом-классе с более высоким качеством ремонта ― стало выигрывать выше. Понятно, что наши сограждане хотят, чтобы окупались собственные вложения в ремонт. Более качественное жилье в сегменте эконом-класса выигрывает по сравнению с обычным эконом-классом в своих доходах. Безусловно, начали выводить жилье те люди, которые придерживали его, сделав ремонт для себя, они надеялись на какие-то другие решения. Видимо, появились экономические проблемы, и они были вынуждены это жилье вывести на рынок.

На рынок выходит новое жилье, прежде всего бизнес-класса и элиты, это снижает ставки на жилье бизнес-класса и элитного класса, на 60% понизились ставки за период в течение 12 месяцев.

Пархоменко: Практически обвал, 60% ― это, конечно, очень серьезно.

Апрелев: Мы сейчас говорим в валюте.

Пархоменко: Понятно, да. Михаил, здесь я хотел вас спросить, потому что в вашем исследовании видел, что все равно у нас очень небольшая доля арендного жилья по сравнению с развитыми странами.

Дмитриев: Всего 10%, это один из самых маленьких показателей, если мы сравниваем со странами ОЭС.

Пархоменко: Можно ли ожидать, что это будет расти, что в новых условиях, когда аренда значительно дешевле ипотеки, когда спрос на покупку гораздо меньше, что это будет расширяться?

Дмитриев: Как раз в этом и проблема. Константин правильно указал: аренда обходится дешевле наймодателю, чем приобретение жилья в ипотеку, но это значит, что доходность аренды для арендодателя, то есть того, кто строит жилье с целью сдачи в аренду, оказывается не такой высокой. На самом деле она медленно окупает произведенные затраты. Девелоперу гораздо легче построить дом и продать в нем квартиры, он за пять лет окупает практически все расходы. Если ты строишь дом с расчетом на коммерческую аренду на длительное время, доходный дом, то там эти затраты могут окупать гораздо дольше. Но поскольку это очень важное условие развития эффективного рынка труда, повышения территориальной мобильности, более эффективного развития городов и регионов, то здесь, по-видимому, нужно реализовывать программы государственному содействию развития такого сегмента арендного жилья и создавать специальные программы, с которыми мы сейчас работаем, которые помогали бы инвесторам находить доступные финансовые ресурсы, вкладывать их надолго и предоставлять массовое арендное жилье на доступных условиях широкому кругу людей, в том числе тем, кто приезжает из одного города в другой, потому что в том городе, откуда едут, нет работы, а в том городе, куда едут, эта работа есть. Не обязательно Москва, это может быть Самара, Нижний Новгород, Новосибирск ― что угодно. Но вот арендное жилье ― это очень важное условие для людей возможности улучшить качество жизни путем поиска работы в другом городе, не там, где они живут сами.

Апрелев: Мобильность населения, да.

Дмитриев: Да.

Пархоменко: Понятно, хорошо, спасибо большое. Наверно, мы должны будем закончить, потому что наше время вышло, хотя вопросов еще очень много, и по поводу аренды, и по поводу жилья. Наверно, придется нам регулярно делать такие круглые столы, потому что действительно вопросы недвижимости интересуют наших граждан, а сейчас особенно. Последним отвечу на вопрос, который пришел мне. Вопрос Льву Пархоменко от Алексея В.: «Решил ли я, хорошее сейчас время для продажи бабушкиной квартиры или нет?». Я действительно рассказывал, что мы в семье ее продаем. Как сказать? Конечно, с одной стороны, обидно, потому что пару лет назад она стоила в два раза дороже, с другой стороны, исходя из этого разговора, который мы здесь имели, видимо, она будет стоить еще дешевле. Это как раз самый классический эконом-класс, старая хрущевская девятиэтажка, поэтому, наверно, продавать сейчас как раз…

Дмитриев: Ее имеет смысл продавать, если сразу на вырученные деньги покупать другое жилье. Тогда, по сути, вы ничего не теряете, вы продаете дешево, но и покупаете так же дешево.

Пархоменко: Да, пожалуй. Примерно такой план у нас есть. На этом мы закончим. Это был Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов, и Михаил Дмитриев, глава некоммерческого партнерства «Новый экономический рост». Спасибо большое. На этом мы заканчиваем. Увидимся с вами буквально в восемь вечера. Далее не пропустите программу «Паноптикум». Сегодня Белковский и Невзоров обсудят провокацию Госдепа против российских чиновников, как Путин стал шеф-поваром мировой дипломатии и поговорят об астрологии. В общем, веселый разговор нам предстоит буквально через 15 минут. В семь часов «Паноптикум» на Дожде, оставайтесь, никуда не уходите. Всего доброго. 

Другие выпуски
Популярное у подписчиков Дождя за неделю