Есть 3000 евро? Можете подыскивать недвижимость в Англии

Кофе-брейк
7 февраля 2012
Поддержать программу
Поделиться

Комментарии

Скрыть
КОФЕ-БРЕЙК. О причинах неожиданного бума среди российского среднего бизнеса на инвестиции в зарубежную недвижимость поговорили с Игорем Индриксоном, директором департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Белоголовцев: Игорь Индриксон помог посчитать мне, сколько примерно может стоить золото, которое не возвращают владельцам магазинов «Алтын». Если считать просто по цене золота, которая сейчас составляет $1,7 за унцию, то около $89 млн. Но так как там золотые украшения, есть добавочная стоимость, примерно за $150 млн. цена вещественных доказательств, которые сейчас удерживает российское правосудие.

Но мы будем говорить о другом. Насколько я понимаю, по результатам ваших исследований, россияне в связи с митингами и в связи с общественно-политической ситуацией в стране начали усиленно интересоваться зарубежной недвижимостью.

Индриксон: В особенности инвестиционной зарубежной недвижимостью. За последние два месяца – с середины декабря, это обычно такой тихий период – я никогда не видел такого потока интересующихся. Дело в том, что кризис на Западе более-менее закончился, американский фондовый рынок растет, почему такой спрос.

Средний портрет клиента – это бизнесмен, мужчина 45+, владелец бизнеса, у которого уже куплены в Москве квартиры для детей, для себя, машина, даже дом в Испании. У меня такое впечатление сложилось, что средний бизнес стремится уехать за рубеж.

Белоголовцев: Вы же сказали – недвижимость в инвестиционных целях. Здесь, насколько я понимаю, все-таки речь идет не о том, что хочется уехать из России прямо сейчас, а о том, что есть опасения в сохранности денег в России. Не столько боятся того, что нужно будет на самолет и в условную Испанию, а столько боятся, что в России все рухнет и сгорят деньги.

Индриксон: Не совсем. Основной доход у этого класса приходится от бизнеса. Они не смотрят на зарубежную недвижимость, где-нибудь купить дом в Лондоне – они итак знают, что могут успеть это сделать.

Вопрос в том, что средний бизнес такого мнения: когда губернатор заберет у меня бизнес – сегодня или завтра? Такая реальность перед ними стоит. Что мне делать дальше? Уехать за границу – замечательно. Куплю дом где-нибудь в Лондоне, в Париже – неважно. Что я там буду делать, на что я буду жить? Здесь непонятно, откуда я буду получать доход, а меня там не ждут как специалиста, бизнес я не могу открыть, потому что не знаю специфики, языковой барьер и т.д. Меня там не ждут, а ждут мои деньги.

Поэтому человек строит там инвестиционный портфель, чтобы переехав туда, получить доход от чего-то. И когда человек сталкивается, от чего: акции – непонятно, фондовый рынок – сегодня так, завтра по-другому, облигации – рейтинги меняются каждый день, депозиты банковские на Западе – до кризиса это была хорошая альтернатива, хоть 3% можно было получать, сегодня это жалкие 0,5-1%. Поэтому человек в первую очередь ищет, где сохранить деньги и получать какой-то постоянный доход.

Инвестиционная недвижимость на жестко регулируемых рынках как раз под это подходит. Я не беру Испанию, Болгарию.

Белоголовцев: О каких странах вы говорите в первую очередь?

Индриксон: Когда я говорю «жестко регулируемые рынки» - это рынки, где не допускают раздутия пузырей. Если взять Европу, то таких стран немного. Это Англия, Франция, Австрия, Швейцария. Уже с Италией, с Испанией начинается полный бардак. Там допустили сумасшедший рост, в США поступили сумасшедший рост. Пузырь надулся, он лопается. Когда в этих странах недвижимость начинает расти выше 10% в год, начинают бороться с этим ростом, чтобы не раздулся пузырь, чтобы рынок жестко контролировался.

Эти рынки выдержали безумный кризис, падение составило в районе 10%, когда США свалились на 50-60%, Дубай вообще умер. Поэтому на этих жестко регулируемых рынках люди ищут такую недвижимость.

Задается второй вопрос – в какой класс недвижимости? Купить квартирку и заниматься арендой, управлять самому – не умею, не знаю. Агенту довериться – тоже вопрос. Жилая недвижимость, если ткнуть пальцем в Париж, Лондон, Вену, приносит 3% доходности после всех расходов – неинтересно. Поэтому смотрят больше на коммерческую недвижимость с точки зрения пассивного управления, когда есть единая управляющая компания, когда мне не нужно ни о чем думать, когда приходит мне аренда.

Белоголовцев: Насколько я понимаю, это речь идет о гостиницах, виллах, студенческих общежитиях.

Индриксон: Тот рынок настолько развит, что он позволяет купить номер в отеле в центре Лондона под управлением крупной сети, допустим, Marriott.

Белоголовцев: Я понимаю хорошо логику человека, который должен сохранить свой бизнес в страхе, что губернатор его отберет. Я здесь не очень вижу логики, когда в России наоборот появились какие-то надежды на перемену политического строя, на некоторую либерализацию, бизнесмены должны же поверить – о, наконец-то моя страна меняется, буду работать здесь, а не – ой, моя страна меняется, возможно, в лучшую сторону, давайте-ка я подстрахуюсь. Здесь где-то несоответствие, на мой взгляд.

Индриксон: Когда средний бизнесмен сталкивается с жесткой реальностью, он видит абсолютно другую картину.

Белоголовцев: Что для среднего бизнесмена изменилось после митингов на Болотной и на Сахарова?

Индриксон: Простой бизнесмен видит наоборот - вот оно, началось. К этому еще приплюсовывается «арабская весна».

Белоголовцев: Я правильно понимаю, что средний бизнесмен должен был пойти на Поклонную гору в эти выходные и сказать, что я против «оранжевой» угрозы и мне есть, что терять?

Индриксон: Я согласен. Просто сидя дома, читая прессу, смотря общую ситуацию, человек ведь все-таки эмоциональное существо – что он видит? Он видит: волнение началось, а дальше что будет – непонятно, неизвестно. Поэтому куда вложить мои кровные деньги?

Белоголовцев: Бизнесмен все равно при любых изменениях в стране боится, что будет хуже, чем было в последние годы?

Индриксон: Реальность такова, что даже если изменения идут на самом деле в лучшую сторону – но это мы увидим лет через 5-10 – то все равно он будет думать, что это изменение, а это значит плохо. Вспоминая 90-е годы, вспоминая 1998-й, когда какое-то изменение значило, что будет что-то плохое.

Белоголовцев: Для тех, кто сейчас проникся парящим в воздухе пессимизмом, и вдруг задумался «Почему бы и мне не подстраховаться?» - какова цена входного билета? Сколько нужно иметь свободных денег, чтобы купить что-нибудь инвестиционное за рубежом?

Индриксон: В России агенты создали такой миф, что Лондон только для богачей. В Лондоне, открою вам секрет, средняя стоимость квадратного метра в жилом секторе – 2 тыс. евро за квадрат. Средняя официальная зарплата – там платят только официальные зарплаты – 60 тыс. рублей в месяц. То есть что, все олигархи? Все живут в Мэйфейр, Челси? Нет, там обычные люди живут в обычных районах. Парадокс в том, что чем более развит рынок, тем дешевле порог входа.

Белоголовцев: О каком порядке цифр можно говорить?

Индриксон: От 3 тыс. евро в Англии вы уже можете купить себе доходную недвижимость. Допустим, номер в отеле может стоить в районе 30 тыс. евро. Чем более развит рынок, тем более низкий порог входа.

Белоголовцев: У меня чуть хуже, чем у вас с математикой, и коллеги из аппаратной подсказывают, что 3 тыс. евро – это же стоимость полутора квадратных метров. Не может же номер в отеле быть 1,5 кв. метра.

Индриксон: Я говорю не только о номерах в отеле, есть множество инвестиционного класса. Доходит до того, что можно купить больницу и сдавать государству.

Белоголовцев: Что конкретно можно купить за 3 тыс. евро в Лондоне?

Индриксон: За 3 тыс. евро в Англии можно купить складское помещение с пассивным управлением доходностью 10% годовых.

Белоголовцев: Грубо говоря, сарай где-нибудь в порту Саутгемптона.

Индриксон: Ну не сарай, а это все цивилизованно будет. Это складское помещение в формате большого склада, которое сдается управляющей компании, приносит 10% пассивного дохода.

Белоголовцев: Именно купить? Не ипотека, не кредит?

Индриксон: Да. И вам выдают титул из английского кадастра. Допустим, студенческие общежития. Скажем, комната при общежитии в университете стоит в районе 20 тыс. евро.

Уже подписчик?
Дождь в вашей почте
Нажав кнопку подписаться, я соглашаюсь получать электронные письма от телеканала Дождь и соглашаюсь с тем, что письма могут содержать информацию рекламного характера.
Дождь в вашей почте
Нажав кнопку подписаться, я соглашаюсь получать электронные письма от телеканала Дождь и соглашаюсь с тем, что письма могут содержать информацию рекламного характера.